③不動産投資用物件を購入し大家さんになる一連の流れ

1.物件の選定
物件情報を見つけ（貰う）、物件を内覧する。買付書を書く、売主さんから
買付OKのお返事を頂ければ契約の流れとなります。買付書だけであれば、
法的な 拘束力はありません。

2.物件の購入（契約・決済）
契約時には手付を支払い、契約をします。この時点で契約を交わし、法的な
拘束力が生まれます。決済時は融資利用の場合銀行で決済、現金決済でも銀
行で決済する事もあります。決済時には司法書士（登記手続きの為）仲介さ
ん、売主、買主が集まります。無事金銭をやりとりしたら晴れて自分の物件
となり、ここからがようやくスタートです

3.リフォームが必要な場合、工事の見積、手配
物件を購入して直ぐに使える状態であれば賃貸募集へ出せますが、普通は直
ぐには無理な場合も多いです。交換した方が良い設備、入居してからでは交
換できないリフォーム作業など、見積を貰いリフォームの手配をして行きま
す。

4.リフォーム完成後の賃貸募集
リフォーム完成後ようやく、賃貸の募集となります。賃貸募集は管理会社さ
んが入っていれば、管理会社経由で募集して貰うと簡単です。管理会社が
入って無い場合は、自分で募集チラシを作成し、自分の足で近隣の賃貸業者
さんを回る必要があります。

5.1回目のお家賃が入って、晴れて大家さんです！
しかし管理で色々とその後も苦労する事が有ります。その話はまた別のコラ
ムで書きます。

私の苦い失敗例、1戸目の戸建ての話

まだ物件を1戸も持って無い方は、必ず一度自分で上記全てを経験して見て欲しいと思います。私がルーキー大家さん達にどんな物件を購入すれば良いと思いますか？と聞かれた時に、必ず答えるのは「戸建を1戸現金で購入し、全ての流れを経験してみる事」です

私も平成21年3月に初めて自分の不動産投資用物件として戸建を1戸購入しました。この物件、初物件であったにも関わらず、競売で購入しています。

当時はまだ競売も今ほど高額落札になっておらず、落札当時、築10年程のハウスメーカー建築、軽量鉄骨6SLDKと言うデカい物件でした。延床は上下合わせて170㎡も有り、二世帯住宅に出来そうなほど大きな物件でしたが、安いには訳があり、この物件は定期借地物件でした。

初めての物件で定期借地物件を落札してしまうなんて、自分でもそこまで深く考えて入札した訳では有りません。何となくエリアは分かっていましたので、売却基準額が安いな～そして築が浅いので綺麗だな、と言う理由だけで入札しました。

今考えると誰にも相談せず、これ位の金額なら自分で引っ越して住んでも良いと思い、現金で買ったからこそ納得の金額でした。定期借地については公正証書で定められた期日の定期借地期間50年を過ぎた後は、更地にして返還しなくてはいけない、と言う内容です。

その為に最初の借地契約者は公正証書をまく際に、保証金を預けて有ります。当時はまだ比較的新しい法律で定期借地権の事が書かれた書籍、ブログなど何も無く、相談する相手が弁護士さんしか無かった為、弁護士さんへ相談してどうすれば良いか、手続きを全部お聞きしながらやりました。
今だったら定期借地権付き物件は入札して無いと思います(^^;

無事手続きが終わり、晴れて自分の物件となり、幸いな事にそんなに大きなリフォームは必要では無かったので、表面だけ改装して物件の賃貸募集を掛けた所、何と！月額13万円で家賃申込が入りビックリしました。

何て不動産投資って儲かるんだ～！年間156万ものお家賃がこの物件で貰えるなんて！と思って嬉しくなりましたが、今考えるとやってはいけない典型的な例です。
最初から弁護士さんを入れなくてはいけない様な案件を初心者は避けるべきです。たまたま身近に相談出来る弁護士さんがいたから良かったようなものの、いなければ途方に暮れていたでしょう。

不動産にはトラブルが付き物です。時には避けようが無いトラブルも出て来る事があると思います。今でこそどんな案件が来ようが、力強い味方の顧問弁護士さんや、誰かに聞けば解決できる道も分かると思いますが、しなくて良い苦労を最初からする必要はありません。

お陰様でこの物件に関しては、購入後6年間賃貸物件として稼働させた後に資産整理で売却する事が出来ました。売却によって確定した利益は次の物件投資金として使用出来ましたので、ホッと胸をなでおろしています。

この様に上手く行く例は少ないと思います。しかしリスクヘッジを取るとすれば、安く購入出来る事。不動産投資は投資用物件の為、最初の入口で全てが決まってしまいます。

自分が買っても良いと思える物件が出て来るまで、自分で物件調査をして納得をした上で購入に踏み切って下さい。勢いだけで購入すると、私のように後から後悔する事になりますよ(^^;