物件を探すにあたってのポイント

①物件を探す際、どのサイトがいいのか

物件を探すには、物件情報がどの様にサイトに流れて来るかを知る必要があります。物件情報と言うのは川の流れと同じです。湧き水の様に水が出ている場所が源泉であると思って下さい。

売りたい人が何処に依頼するでしょうか？（物件種別にも寄りますがここでは戸建や区分とします）一般的には大手一括査定サイトなどに依頼を出す人が多いと思います。その一括査定サイトに出ている大手さんは、基本仲介専門業者さんであり、買取業者さんでは有りません。

大手と呼ばれる仲介専門業者にはそれぞれに買取査定を出す業者が居ます。まず源流から最初に物件情報がもたらされるのは、この買取専門業者さんです。
買取専門業者さんは、大体自社ならこれ位の金額で購入すると回答を出します。
その金額が査定価格の最低基準になっています。仲介専門業者は物件売却依頼の媒介契約を貰う為に動きます。

販売委託を預かる媒介には種類が有り、専属専任、専任、一般、代理などがあります。専属専任を貰う為に、少々高めの査定金額を出しても、取り敢えず媒介期間である3ヶ月間を勝ち取るなんて朝めし前です。この3ヶ月の期間に次々とポータルサイトへ物件情報広告が出て来ます。

物件情報は以下の様な順で川下へ流れて来ます。

大手不動産業者→買取専門業者→大手が抱える一般客→自社HP→ポータルサイト→レインズ

どの流れの部分で情報を捕らえるかです、情報は鮮度が命です、いつ出た情報なのか常に確認する様にして下さい。

これ以外の情報の流れとしては、昔から知り合いだった、知り合いに紹介して貰った、などの大手以外、町の不動産業者が専属専任を持っているパターンです。
これらも基本的に考え方は同じです。
自社買取→買取業者→一般客→自社HP→レインズ→ポータルサイトです

川の流れの最後の方であるポータルサイトで何処が良いか？これはポータルサイトの特性に寄ります。

◆スーモ
基本的に収益物件掲載不可で、安い戸建を探すには良いですが、収益案件として向かない物件も多数掲載されています。またレインズからの転載物件が多いのも特徴です。

◆アットホーム、ホームズ
この2つに関しては、それぞれのポータルサイトへ掲載すると、自動的にレインズにも掲載する仕組みが構築されていますので、不動産業者としては再度レインズに掲載する手間が省けます。
専任以上の媒介を貰うと宅建業者は必ずレインズへ掲載する義務があります。掲載までの期日も決まっています。これを越えて掲載をするのは広告義務違反となり宅建業法に抵触します。

◆収益専門不動産ポータルサイト（健美家、楽待など）
基本的に収益専門ポータルサイトへ直接元付が掲載する事はまれで、この滅多に無い元付掲載物件を探すのは非常に困難です。しかし無い訳では有りません。良い物件は瞬殺で無くなり売れて行きます。収益専門ポータルサイトは一覧として見るにはとても見易くて良いサイトだと思います。まずは収益専門サイトで探してみるのも一つの手だと思います。

何処で物件情報を掴むか、それが物件情報を探す際に一番重要なポイントになります。
源泉に近ければ近いほど情報の鮮度が良い物件です。ではどの様にすればそんな物件情報を探せるようになるのでしょうか、それは物件情報の売主や元付（物元【ブツモト】とも言います）さんを探すのが一番早いです。

必ずポータルサイトには取引態様の記載義務があり、『売主、代理、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介、仲介』のどれかになっています。

上記の中で誰が一番売主に近い情報元（ブツモト）さんでしょうか？
しっかりと把握した上で、交渉相手を選びましょう！

②戸建て、マンション、アパート(木造、RC等)のメリット、デメリット

物件 種別	メリット	デメリット
戸建	取得費用が安く、ランニングコストも少ない、ファミリー入居だと長期入居、ボロ物件でも最終土地が残る。低額投資を最初にやりたい人にはお勧め。	物件が広いと改修工事費用が多額、1戸しか無いので、退去時は賃料0円となる。築古は融資が付き難い。
アパート（木造）	戸数が有る為、退去時も賃料が0円にはならない、固定資産税などランニングコストがRCと比べ安い。新築木造だと比較的融資は出易い。	築古は改修工事費が多額、雨漏り、傾きがある物件は非常に工事費が大きくなる、土地値以下、路線価以下で買う事が出来る反面、築古は銀行融資が付き難い
マンション（RC）	法定対応年数内だと銀行評価が出易く融資が付き易い、雨漏りや水漏れが有っても大規模改修をすれば収まる事も多い。銀行評価は高め。銀行融資を取り入れて物件購入していく人にはお勧め。	大規模改修工事の場合工事費が非常に高額（購入金額以上に掛かる場合もある）固定資産税やEVメンテなどランニングコストが高い。

個人的にルーキーさん向けだと思うのは、まずは戸建など少額投資で物件を購入し自分で全てを経験してみる事が大事です。

全く経験無しに最初から融資を引いて大きな物件を行くのは、リスクも有り、しっかり勉強してない内はお勧めしません。もちろん融資を拡大して購入不動産を増やしていくやり方が最も不動産投資では王道だと思います。

全く自己資金無く、フルローンが出る物件は有りませんか？と聞かれる事が有りますが、お勧めしません。特にスルガ銀行の一件で金融庁から通達が出ており、各銀行さんも初心者向けの融資には敏感になっています。今はフルローンが出る時代では有りません。

私が不動産投資に参入した約10年前も同じ様な感じで、頭金なしでサラリーマンに億単位のフルローンが付くなんてあり得ない話でした。それがここ数年前から年収の高い高属性のサラリーマンにフルローンが付く様になったのがスルガ事件のきっかけとなっています。

不動産投資に近道は有りません。正解も不正解ありません。どの道を進もうが、自分で選んだ道です。険しい山道を登るのか、それとも平坦な道を順調に登るのか。投資手法は人様々ですし、その投資法が自分にとって一番だと思えば、それが正解なのだと思います。

何度も言いますが、自分の頭で考え、自分で選択し、自分で決断できない人は投資の世界には向いていません。覚悟が出来て無い人は物件を購入するべきでは無いのです。