物件を探すにあたってのポイント

③購入物件を比較する際のポイント

良く不動産投資の書籍やブログなどを読んでいると『歪み』と言うWordを見掛けます。

決して建物の歪みの事では有りませんよ（苦笑）そんなの有ったら大変です(;^_^A

歪みって何でしょう？ルーキー初心者には中々見え難い歪みです。不動産投資は安く購入し高く貸すが基本の投資法ですので、目で見るのが難しい、しかし可視化する方法はあります。

戸建など借地以外の不動産物件は【土地＋建物】の価格を合算した金額が売却の価格です。その価格を建物と土地に分けて考えてみては如何でしょうか？

例えば、土地の価格を可視化します。

土地の平米数を坪に変更して下さい、平米から坪に換算する場合は、0.3025を乗じ（×）ます。

○○○平米（m2）×0.3025＝○○○坪

建物は築が古い為評価が出ません。この物件①の300万と言う売値＝土地の値段です。そうすると、1坪当たりの金額が出て来ます。この物件は1坪28.32万ですね。

今度は別の物件と比較してみましょう、ちなみに同じ町内の物件ですが、道路付けが全く違います。

物件①は物件の前まで車で乗り入れできない位道路が細いです。
物件②は敷地内に駐車場が有ります。あれ？なんで道路付けも良い同じ町内のこっちの物件の方が坪単価として安いの？？
ここを良く覚えておいて下さい。

続いて別の物件で検討してみます

物件③です、比較する為に同じ町内ですが、先ほどの2物件より駅から数百メートル遠い物件です、道路より土地の高さが若干高くなっていて建物の位置は階段を上った先にあります、道路と同じ高さに駐車場が1台有ります。

でもよく見てみると、この物件、平成築の戸建てです、駐車場付きの平成築戸建て。しかも坪単価で見ても検討した①②の物件と比べて少し高い位で、建物が使用できる状態なら良いじゃん！と思った物件でした。
更にこの物件③が少し安くなると、坪単価は変わらない位になると思いませんか？

これが歪みです、可視化する事で正確な物件の価格が出て来ます。

こんな風に可視化する事で、ネットには幾らでも物件が落ちています、しかしその物件を見極める目を持たなければいけません。
築30年でも、築40年でも50年でも、法定対応年数を超えた建物に評価が付かないのは同じです。しかし築年数が古くても、室内が綺麗にリフォームしてあれば、賃貸需要の有るエリアなら賃貸は早く決まる確率が高いです。

④不動産屋から見て長く関係を築きたい投資家の特徴

これはズバリ！お金を持っていてあと腐れがない人、この一言に尽きます
極論でしょ？と思われるかもしれませんが不動産業者の本音です(^^;

私は平成23年に宅建業免許を取得しました。なぜ不動産賃貸業（大家業）なのに宅建業を取得したか、それは自社の物件の入替を進めて行きたかったからです。
そして外側からでは見る事が出来ない、業者さんの内側から業界の仕組みを知る事が出来ると思ったのが、宅建業免許を取得しようと思ったきっかけです。

宅建業免許を持たないのに反復継続して不動産売却をするのは、宅建業法違反で罰が有り『3年以下の懲役または300万円以下の罰金（または両者の併科）』に科せられる可能性があります。

宅建業者はコンプライアンスを順守しなければ営業が出来ません。つまり宅建業免許を持たない人の物件は反復継続して売却依頼を受ける事も出来ません。

でも、不動産業者が売却すると、瑕疵担保（契約不適合責任）を2年間必ず付けないといけないでしょ？とよく聞かれますがその通りです。しかし契約不適合責任に至る建物の見えない部分をしっかりと補修し、自信を持って売却する物件であれば恐れる事はありません。

そして、宅建業者が物件を購入する場合は、瑕疵担保免責（契約不適合責任免責）に出来ます。一般事業主、個人だと民法によって保護されている事も有り、完全に免責には出来ません。

ここが『あと腐れがない人』のポイントです。

不動産屋さんは、取引が終わった後も別の物件の案件を複数抱えています。出来る営業マン程忙しいのも特徴です。多くの案件を同時進行で抱えている営業マンは一度取引が終わった物件の事は、考えたくないのです(^^;

お金を持っているかどうかは、融資を使うにしても現金で購入するにしても、融資特約無しと言う買付書が一番喜ばれます。基本余程大きな物件で無い限り業者さんからの買付書は、融資特約無しです。

融資特約無しの買付書を書くには、融資を引っ張って来るだけの財務内容、属性、保有金融資産など、ありとあらゆる要素が無いと、中々勇気を持って買付書を書く事も出来ません。

その為、不動産仲介さんにとって、一番の顧客は買取をしてくれる同じ宅建業者（プロ投資家）さんです。
そんなの、ルーキー大家には無理だよ、と言う声が聞こえて来そうですね

でも、同じ価格で買付書が2枚同時に届いた時、優先されるのは間違い無く、あと腐れがない人です。

「この物件を購入させて頂いても、一切クレームは出しません」と言い切れますか？このセリフをさらりと言えるかどうかだけで、順番が変わる事が有ります。

また、営業マンの前でプレゼンする様に、どれ位の物件を持っていて、どれ位の金融資産が有り、どんな優良企業に勤めているか。大判風呂敷広げて語って下さい。

もちろんウソはダメですよ、ほんのちょっとエッセンスを加えるだけです（笑）

営業マンに「この人は買える人」と言う意識付けをする事が大事です。そうする事で、この人と長く付き合いたいと言う意識に変わると思います。もちろん、デキる営業マンとお付き合いする事をお忘れなくですよ～