こんにちは。事務局のちえざぶです。

最初の物件を買うときって皆さんはどうでしたか？

これから購入しようと勉強中の方、良さそうな物件が見つかってもなかなか購入に踏み切れないんじゃないでしょうか。金額が大きな不動産は失敗するとリカバリーが出来ないこともありますので、初めての物件を購入するときは本当に勇気が要りますよね。

どんな物件？

区分・戸建・一棟アパート・一棟マンション、新築・中古、築浅・築古、木造・鉄骨・RC…　間取りはワンルーム・1LDK～ファミリーまで

最初にどんな物件を買えばいいですか？

DX母ちゃんにそう聞く初心者の方がとても多いです。母ちゃんの答えは、現金で買える安い戸建を1軒買って、DIYや工事業者の手配・客付けまで一通り自分で経験してみること。
もちろん買い付けを入れ、契約をし、決済までの流れを経験することも含まれます。その過程で仲介業者や司法書士、リフォーム業者との付き合い方も学んでいくこと。
自分の利益だけを優先したり、お金を払うのは大家なんだからと上からモノを言っていては、誰にも相手にされなくなります。工事費用には材料費のほかに人工代がかかり、総工事代金によって諸費用の掛け率も違います。そういった業界のルールを知らなければなりません。

私の初物件

私の最初の物件は新築木造アパート（1DK/2戸）でした。
建築条件付き土地にアパートプランがセットになっていて想定表面利回り8.4％。地元の建築業者が売り出していたものです。もともとハウスメーカーの下請けをしていた業者だったこともあり、建物はとても良いものでした。
でもこれは失敗でした(苦笑）

建築業者選びを失敗したという意味ではありません。私の未熟さ・勉強不足が失敗を招きました。

まず客付けを頼んだ業者が、売買メインの業者だったので1年間入居が決まらなかったんです。自分で他の賃貸業者に営業して回ることもなく、ずっと同じ売買メインの業者に催促だけしていました。もう典型的なダメ大家です。

やっと満室になったのに今度は1年後に1戸退去。契約書に短気退去の場合の違約条件を付けていなかったのです。
次の募集を掛けても、家賃がうちの物件より安い新築アパートが周辺にたくさん建ち、家賃を下げて募集しても決まらない。白いクロス・白のフローリング、当時おしゃれだと思って選んだ内装は特徴が無く、内見者の記憶に残らないものでした。そして新快速停車駅徒歩7分だから需要はあると思っていたら母ちゃん曰く、１DKの激戦区でした(苦笑）
間取りによって激戦区が違うなんて当時思っても無かったので本当にショックでした。

リカバリー

このままだと利回りがどんどん悪くなる。まずい！このまま所有し続けていて大丈夫？　まだ築2年だけど売却したほうが良い？　まずは満室にしないと！

この頃DIYで戸建のリフォームをしていたのでクロスを自分で貼れるようになっていました。母ちゃんからアクセントクロスを貼って部屋にメリハリをつけるようアドバイスをもらい、まだ真っ白の新しいクロスにカッターを入れました。
これはこれで勇気がいりましたよ。

アクセントクロスを貼り、照明を入れ換え、控えめに雑貨を飾り、写真を撮るポイントを作りました。仲介さんからステージングを褒めてもらった時は嬉しかったです。1か月くらいで入居が決まりました。「こうすれば決まるんだ」と実感できた良い経験でした。

リフォームに取り掛かる前に売却すると決めていたので、同時進行で売却依頼を出しました。このまま持ち続けても家賃はどんどん下げざるを得ない。利回りは下がり、売却時期が遅くなるほど物件価格も下がり損が膨らむと判断しての損切です。すぐに満室に出来たので、購入時より少し低い価格で売却出来ました。
1年間の空室が無ければ、プラスで売却出来たはずでした。

損切なのでリカバリーではないかも知れません。でもそのまま保有していたら次の物件は購入できていません。この経験があるから、もしまた新築を建てるなら同じ失敗はしませんし、良い物件を作る自信はあります。
新築のメリット・デメリットもわかるようになりました。
売却を一度経験したことで、常に売却を意識した目線で物件を見るようになっています。まとまった現金が戻ってきたことで共同担保にも出来る戸建を購入できたので自分ではリカバリー出来たと思っています(笑)

経験は財産

母ちゃんおススメの「自分で一通り経験する」やり方、私は3物件目で実際に体験しています。このリフォーム途中で上記の新築のクロス貼り替えをし、入居者募集の営業に回ったわけです。この経験は何にも代え難いと思います。
ちなみにクロス貼りは物件見学をさせて頂いた大家さんに教えて頂きました。大家さんとしては大先輩ですが、今も親しくさせて頂いています。

自分でリフォームした物件については、いずれ記事にしますね。